わが家にぴったりな住宅ローンの選び方講座 | 住まいづくりのお金講座

ファイナンシャル
プランナー目線の
リアルアドバイスを
大公開！

マイナス金利が終わり、住宅ローンの金利がとうとう上昇傾向に。
…とはいえ、初心者にはどう選べばいいのかが悩みどころ。
そこで、今回は住宅ローンの選び方についてご紹介します！

index

Q1.

住宅ローンはどこで
借りるのがいいの？
Q2.

金利タイプには
どんな種類があるの？
Q3.

金利だけで
決めてはいけないの？
Q4.

住宅ローン金利が
1％上昇したら？

Q1.

住宅ローンの借入先は大きく分けて、国や自治体などが提供する「公的ローン」と、民間の銀行や保険会社などが提供する「民間ローン」の２つがあります。さらに、民間の金融機関が住宅金融支援機構と提携した公民中間の「フラット35」もあり、それぞれに特徴が。希望や就業形態などの条件に合った借入先を見つけるのがポイントです。

公的ローン

ローン審査が緩め
利用条件が多い
上限額が低め

財形住宅融資

職場で「財形貯蓄」を1年以上継続
財形貯蓄の残高は50万円以上必要
5年ごとに適用金利を見直す、5年間固定金利制

自治体融資

都道府県、特別区・市町村などが
住民支援・勤労者支援の一環として実施
民間の金融機関と提携して利子分を補填する場合も

公的+民間ローン

全期間固定で安心
ローン審査が緩め
利用条件が多い

フラット35

住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して扱っている
最長35年間金利が全期間固定型
公的融資と民間融資の中間的存在

民間ローン

多彩な商品や
金利タイプから選べる
ローン審査が厳しめ
団体信用生命保険
への加入が必須

民間融資

メガバンクや地方銀行といった金融機関、信用金庫、
住宅ローン専門会社、保険会社、ネット銀行など
民間企業が融資

提携融資

不動産会社やハウスメーカーが金融機関と提携して融資
住宅を購入する際、不動産会社から勧められることが多い

社内融資

企業が福利厚生の一環として社員に提供
退職の際に一括返済するなどの決まりがあることが多い

「公的ローン」は審査が比較的緩いケースが多いですが、借り入れの上限額が低めで、融資を受けられる住宅が限られるなど、利用条件が多い傾向に。ニーズや上限額が細かく設定でき、借入先の選択肢が多い「民間ローン」や、金利が全期間固定で安心できる「フラット35」を利用する人が多いようです。

Q2.

住宅ローンを選ぶ際に一番重要なのが「金利」。金利には3つの種類があり、それぞれにメリットやデメリットが。まずは、どんなものがあるのか見ていきましょう。

金利タイプ

メリット

デメリット

変動金利型

全期間
固定金利型

固定金利
期間選択型

キャンペーンや利用条件が当てはまれば実質的に最も金利が低い
年2回の金利見直しと5年ごとの返済額見直しがある
金利が上がると返済額も増加する

返済当初から完済まで借入金利が変わらない
金利が高め
期間が長い場合は返済総額が高額になりがち

開始当初の一定期間、固定金利を選択
期間終了時の金利相場の影響を受けやすく、返済額が増える可能性がある

返済中に金利水準が下がると、返済額も減少。一般的に金利は低め。

借入時に最終日までの返済額を確定できるため、安定的な返済が可能。

一定期間の金利が確定できる。当初の割引が大きなものも。

当初の借入時に返済額が確定しない。返済中金利が上昇すると返済額も増加する。

現時点での金利は、実質的に変動金利よりも高い。

固定金利特約期間終了後の返済額が確定できない。

それぞれの金利はどうやって決まる？

変動金利の場合

固定金利（長期金利）の場合

指標となるのは
短期プライムレートなど

指標となるのは
新発10年国債利回り

「短期プライムレート」とは、金融機関が優良企業向けに1年以内の短期で貸し出す際に適用する最優遇貸出金利（プライムレート）のこと。金利は半年ごと（一般的に4月と10月）に見直されますが、そのときに、この「短期プライムレート」が上がっていると金利が高くなり、下がっていれば金利は低くなると予想できます。

「新発10年国債利回り」とは、財務省から定期的に発行される国債の最新もののこと。固定金利（長期金利）は、インフレやデフレなど将来の物価変動や、金融政策が及ぼす影響を予想（期待）して金利水準が決定されます。インフレ（物価が上昇し続け、経済状態が好況時に発生する）期待が高まると、金利も高まる傾向に。

金利予測とローンの選び方の例

金利が
上昇しそう
な場合

「固定金利」
（特に期間の長い
固定金利期間選択型）で
金利上昇に備える

金利が
下落しそう
な場合

「変動金利」に
しておくと、
金利が下がった
ときのメリットを
最大限に受ける
ことができる

しばらく金利の
動きはなさそう
な場合

金利の低い「変動金利」で返済を進め、上がりそうになったら固定金利期間選択型に切り替える。または、先々の金利上昇が不安なら、最初から全期間固定金利を選ぶ

返済期間や家計の余力によっても、どちらがよいかはケースバイケース

返済方法のCheckも忘れずに

住宅ローンの返済方法には、「元利均等返済」と「元金均等返済」の2種類があります。低金利時には、総返済額にあまり差がつかないため、元利均等返済を選ぶことが多くなるといわれています。

元金と利息を合わせた毎回の返済額を、最後まで一定に設定する住宅ローンの返済方法。生活設計が立てやすい反面、総支払額が元金均等より多くなります。

元金部分の返済額を一定に設定する住宅ローンの返済方法。借入金額を返済回数で割って計算した元金とその利息を返済することで、総支払額を抑えることができる反面、初期の返済額が大きくなります。

借り入れ金額のシミュレーションについてはコチラすまいとくらしのお金シミュレーション

それぞれの特徴をしっかり把握して、自分に合った金利タイプを選びたいもの。また、金利が上昇傾向にあるのか、下降傾向にあるのかを見極めることも重要です。こまめに金利情報をチェックし、返済のシミュレーションをしてみましょう。

Q3.

住宅ローンを借りるには、手数料や保証料、保険料などの諸費用が必要です。住宅ローンが高額だけに、その費用も高くなりがち。諸費用の種類とどれくらいかかるのかをチェックしてみましょう。

ローン保証料

住宅ローンを借りるときに、保証会社に支払う手数料。ローン保証会社は借入ローンに対して保証人の役割を果たす。ローン保証会社を利用しない金融機関やフラット35であれば、保証料は不要。保証料は金融機関によって異なるが、返済期間が35年の場合、一括前払いは融資額の2%、毎月支払いは借入金利に0.2%上乗せするパターンが一般的。

団体信用生命保険

住宅ローン返済中にローン契約者（加入者）が死亡や高度障害になった場合に、生命保険金でローンを完済する制度。民間金融機関では加入が条件で、保険料は金利に含まれているものが多い。また「上乗せ団信」と呼ばれる3大疾病(がん・急性心筋梗塞・脳卒中)保障特約付きの場合、診断が確定すると保険金で住宅ローンが完済される。また最近は、夫婦やペアでローンを借りた場合、どちらかに万一の事があると2人分の住宅ローン残高が全額返済され、ローンが0円となるペアローン連生団（連生団体用生命保険）もあり、住宅ローン金利に年0.1～0.3%程度、上乗せされるケースが多い。

融資手数料

住宅ローンを借りる際に金融機関に対して支払う手数料のこと。ローン保証料とは異なり、繰り上げ返済を行って借入期間が短くなっても融資手数料は戻らない。定額型と定率型があり、定額型は借入金額に関わらず、一定の金額（数万円～）を支払い、定率型は融資額の2.2%と設定している場合が多い。ただし、定額型は定率型より金利が高め、住宅ローン保証料が必要になるケースがあり、総支払額が定率型より高くなることが多い。

印紙税

ローン借入のための金銭消費貸借契約書など、一定の文書（課税文書）に課される税金。例えば住宅ローンの借入金額が、1,000万円を超え5,000万円以下で2万円となる。

そのほか、銀行事務手数料、斡旋手数料、火災保険・地震保険、繰り上げ返済手数料などもあります。

金利とかかる諸費用例