住宅ローンは何歳まで組める？完済時の年齢や返済時のポイントを徹底解説！

「住宅ローンは何歳まで組めるの？」「完済時の年齢はいつに設定すればいいの？」という疑問をお持ちの方もいらっしゃるのではないでしょうか。
そこで今回の記事では、

• ●住宅ローンは何歳まで組めるのか
• ●住宅ローンは何歳までに完済するのが理想か
• ●住宅ローンを組む時のポイント
• ●住宅ローンを組む際の年代別のポイント
• ●住宅ローンの返済額の負担を軽くする方法

を紹介します。
住宅ローンは何歳でも組めるわけではありません。
住宅ローンを組む際の年齢の目安を把握しておくことで、ご自身にとって最適な選択ができるようになるでしょう。

住宅ローンは何歳まで組める？

住宅ローンを組みたいとは思っているものの、何歳まで組めるのか気になっている方も多いのではないでしょうか。
ここでは、借り入れる際の平均年齢や、ローン完済時の年齢などを解説します。
年齢についてどのような制限が設けられているのかを知ることで、ご自身が住宅ローンを組む最適なタイミングがわかるでしょう。

平均年齢

住宅金融支援機構の「フラット35利用調査」によると、2022年度の住宅ローン借入時の平均年齢は42.8歳でした。
また、10年前の2012年度と2022年度の年代別の利用者の割合を比較したのが以下の表です。

2012年度は30歳未満と30代だけで全体の約6割を占めていましたが、2022年度は30代と40代が全体の約6割を占めています。
また、50代と60代の利用者の割合が増えているのも大きな変化でしょう。

申込時の年齢

住宅ローンには「申込時の年齢」と「完済時の年齢」が定められています。
それぞれの定義は、以下のとおりです。

• ●申込時の年齢：住宅ローンに申し込む時の年齢
• ●完済時の年齢：住宅ローンを払い終える時の年齢

例えば、三菱UFJ銀行の住宅ローンでは、申込時の年齢は18歳以上から70歳の誕生日まで、完済時の年齢は80歳の誕生日までと定められています。

これはあくまでも一例のため、利用を検討している金融機関が申込時の年齢をどのように定めているかを事前に確認しておきましょう。

完済時の年齢

国土交通省が実施している「民間住宅ローンの実態に関する調査」によると、融資を実行する際に金融機関が考慮する項目の1位は「完済時の年齢」でした。
98.5％の金融機関が考慮していると回答しています。
住宅ローンを払い終える時の年齢が高くなるほど、ローンを回収できなくなる可能性が高くなるため、金融機関が考慮するのも当然の結果と言えます。
そのようなリスクを避けるためにも、住宅ローンを払い終える時の年齢が若い方が審査では有利になるでしょう。

団体信用生命保険への加入が必要

一般的には、民間の金融機関で住宅ローンを組む際には、団体信用生命保険への加入が義務付けられています。
団体信用生命保険とは、住宅ローンの契約者がローンを全額返済する前に、高度障害状態もしくは亡くなった場合に、ローンの支払い義務がなくなる制度です。

生命保険会社がローン契約者に代わってローンの残債を返済するため、残された家族や親族は住宅に住み続けられます。
ただし、団体信用生命保険は誰でも加入できるわけではありません。
加入するためには、年齢制限だけではなく、健康状態など一定の要件をクリアし、生命保険会社に加入を承諾してもらう必要があります。

年齢を重ねると健康上のリスクが増すため、団体信用生命保険に加入できない可能性も高くなります。
一方、フラット35のように団体信用生命保険に加入せずに住宅ローンを組めるケースもあるため、複数の金融機関を調査しておきましょう。

住宅ローンは何歳までに完済するのが理想？

何歳までに住宅ローンを完済するのが理想的と言えるのでしょうか。
住宅ローンを組む理由や時期など、人によってローンを組む背景は異なります。
しかし、理想の完済時期を知っておくと、その時期までにどのくらいの時間が残されているのかを把握でき、住宅ローンを契約する際のヒントになるでしょう。

完済時の年齢を80歳にしている金融機関が多い

日本の銀行のほとんどが、住宅ローンを支払い終える時の年齢を80歳に設定しています。
金融庁が定めている都市銀行や地方銀行、ネット銀行は完済時の年齢を80歳と定めていることが多いですが、念のため事前に確認をしておくと良いでしょう。

最大85歳まで借りられる金融機関もある

金融機関の中には、ソニー銀行のように最大85歳まで住宅ローンが借りられる金融機関もあります。
しかし、誰もが85歳までローンを組めるわけではありません。
なぜなら、先述したように多くの金融機関が完済時の年齢を考慮していると回答しており、健康状態に問題が起こるリスクが年齢を重ねるほど高くなるからです。
金融機関も営利企業であるため、ローンを回収したいと考えるのは当然であり、少しでもリスクが低い方にローンを組んで欲しいと考えるでしょう。
ただし、各金融機関が提示している住宅ローンを支払い終える時の年齢は、年収や勤続年数などの他の要件によっても変動するため、参考程度にとどめておきましょう。

理想は70歳～75歳

厚生労働省は、高年齢者雇用安定法の改正に伴い、事業主に対して「働く意欲がある場合には70歳まで働く機会を確保すること」を努力義務として課しています。

「定年＝70歳」となるわけではありませんが、70歳まで働ける選択肢が増えたと言えます。
しかし、70歳を超えるとこれまで通りの収入を得られる可能性が低くなり、先述したように健康状態へのリスクは高まる一方です。

また、厚生労働省の調査によると4社に1社は退職金がないとの調査結果が出ています。
定年後に退職金がもらえない可能性がある中で、住宅ローンを払い続けるのは家計に大きな負担となるでしょう。
これらの情報を踏まえると、完済時の年齢が70歳～75歳になるように住宅ローンを組むのが理想と言えます。

住宅ローンの返済期間は30～35年に設定する方が多い

国交省の「住宅市場動向調査報告書」によると、土地の有無に関わらず注文住宅を取得した方、分譲の戸建住宅を取得した方の住宅ローンの返済期間は30年を超えています。
具体的な返済期間は32.7年～34.5年となっており、30～35年の返済期間で設定している方が多いことがわかります。

住宅ローンを組む時の7つのポイント

住宅ローンを組む時に、どのような点に注意しておけば良いのか気になっている方も多いのではないでしょうか。
住宅ローンを組む時に押さえておきたいポイントは7つです。
住宅ローンは大きなお金が動くため、さまざまな部分が気になり、情報過多になってしまいがちです。
住宅ローンを組む時のポイントをしっかりと押さえると、情報が整理されて比較検討もしやすくなるでしょう。

金利のタイプ

住宅ローンを組む際の金利のタイプは、大きく以下の3つに分かれます。

• ●変動金利型
• ●固定金利期間選択型
• ●全期間固定金利型

金利のタイプそれぞれの特徴や違いを解説します。

変動金利型

変動金利型とは、市場の動向に合わせて金利が「変動」するものを指します。
金利が下がると返済額も減額するメリットがある一方で、金利が上がると返済額も増額する点はデメリットです。
市場の傾向は、戦争や自然災害などによって変化することも多く、動向が読みにくくなっています。
このような契約者にとってのリスクがあるため、固定金利型のタイプと比べて金利が低く設定されていることが多いのも特徴です。
また、住宅ローンを組む時点では返済額が確定しないため、資金計画が立てにくくなっています。

固定金利期間選択型

固定金利型とは、金利が「固定」されているものを指します。
その中でも固定金利期間選択型は、金利が一定期間固定されているのが特徴です。
固定されている期間は3年・10年・20年などとなっており、固定期間が終了した後は、再度固定にするか変動にするかを選ぶ必要があります。
固定期間中の返済額は固定されるため、返済計画が立てやすくなります。
例えば、子どもの教育費がかかる時期や車の買い替えの時期など、住宅ローン以外の支出が多くなる時期に固定金利を選択することが多いです。
固定期間にする期間を有効活用することで、金利の変動を気にすることなく返済計画を立てることができるでしょう。

全期間固定金利型

全期間固定金利型は、固定金利期間選択型とは違い、住宅ローンを借りている「全期間」の金利が固定されているものを指します。
金利の変動がないため返済額は全期間一定で、返済計画も立てやすくなっています。
しかし、契約者が金利変動によるリスクを背負わない分、変動金利よりも金利が高く設定されているのはデメリットと言えるでしょう。

借入期間

先述したとおり、住宅ローンの返済期間は30～35年で設定されている方が多く、一般的には最長35年まで組めるところが多いです。
都市銀行に分類されている4つの銀行も全て、借入期間は35年以内で設定されています。
しかし、全ての金融商品がローンを35年まで組めるわけではありません。
金融機関によって返済期間には差があるため、事前に確認しておくことが大切です。

無理なく返済できる金額で借入をする

無理なく返済できる金額で借入をすることも、大事なポイントです。
無理なく返済するための1つの目安として「返済負担率」があります。
返済負担率とは、年収に対する住宅ローンの返済額の割合を表します。
例えば、年収600万円の方が、毎月15万円のローンを返済する場合の返済負担率は以下の式のとおりです。

実際にフラット35では、申込条件の中で返済負担率について以下のように明記しています。

• ●年収400万円未満の場合の返済負担率は30％以下
• ●年収400万円以上の場合の返済負担率は35％以下

ここで注意しなければならないのは、ローンの返済額にはカードローンや自動車ローンなどの住宅ローン以外も含まれる点です。
国交省の「住宅市場動向調査報告書」によると、注文住宅の返済負担率は16.4％とされていることからも、無理なく返済できる返済負担率は20%前後と言えるでしょう。
このように、借入可能な返済負担率と無理なく返済できる返済負担率の目安は異なるため、他のローンも考慮しながら住宅ローンの借入額を検討しましょう。

諸費用の金額も把握しておく

住宅ローンの借入をする際には、仲介手数料や融資手数料、団体信用生命保険に加入するための団体信用生命保険料などの諸費用がかかります。
それぞれの諸費用の払い方は、金利に上乗せされる場合や、一括で支払いをする必要がある場合もあるため、金融機関に確認しておきましょう。
諸費用の金額の目安は、住宅の種類や住宅ローンの内容でも異なります。
注文住宅や新築マンションであれば物件の価格の3～7％前後、中古物件であれば6～10%前後であると言われています。
つまり、5,000万円の注文住宅を建てた場合、諸費用だけで150～350万円程度の資金が必要です。
諸費用は数百万円単位で発生することが考えられるため、事前に諸経費を計算し把握した上で資金計画を立てましょう。

追加融資前提で検討しない

住宅を購入する際には、設備や住宅資材なども含めて打ち合わせを行います。
その中で設備のアップグレードをしたり、もしくは間取りを変更したりすると、追加工事が必要になるかもしれません。
しかし、一般的に住宅ローンには追加融資が用意されていないため、追加融資を受けるのは難しいと言われています。
なぜなら、住宅ローンの目的は住宅を購入することであり、追加融資はその目的から外れてしまうからです。
そのため、追加融資前提で住宅ローンを組むのではなく、住宅ローンを組んだ金額の中でプランを考えることが大切です。
ただし、どうしても追加融資が必要な場合には、融資を受けられる可能性もあります。
りそな銀行や楽天銀行などの金融機関が用意している、借り換えとリフォームローンがセットになったローンを検討しましょう。

親子リレーローンやペアローンを視野に入れる

状況に応じて、親子リレーローンやペアローンも視野に入れても良いでしょう。
親子リレーローンは、1つの住宅ローンを、親と子どもで協力して借りる契約形態となるため、単独でローンを組むことが難しい方でも、ローンを組める可能性があります。
親が高齢のため返済期間35年でローンを組めない、もしくは子どもの年収が低くローンを組めない場合などにおすすめです。
また、ペアローンは夫婦や親子などのペアが、それぞれでローンを組むという方法です。
双方に一定の収入がある場合には、単独で組むよりもより多くの融資を受けられる可能性があります。

ライフプランシミュレーションをする

人生では、教育費や老後資金などさまざまなタイミングで資金が必要になります。
住宅ローンは、先述したように返済期間を30～35年に設定する方が多いため、人生の中の長い期間返済し続けなければなりません。
そのため、その間に発生するライフイベントも踏まえながら、ライフプランシミュレーションをして慎重に資金計画を立てましょう。

結婚資金

結婚情報誌ゼクシィは「結婚」にかかる費用の総額は、415.7万円であると発表しています。
その中の大部分を占めるのは、結婚式費用の327.1万円で、他にも婚約や指輪、新婚旅行などの費用も含まれています。
結婚式にかかる費用は、開催する場所やプラン、参列者の数などでも差はありますが、数百万円単位の費用が発生すると考えておいた方が良いでしょう。
結婚を機に同棲を始める場合には、新居の契約費用や引っ越し費用、家電の購入費なども加わることも忘れないようにしましょう。

教育資金

日本政策金融公庫の「教育費負担の実態調査」によると、子ども1人あたりの高校入学から大学卒業までにかかる教育費用は942.5万円です。
この費用はあくまでも平均額であり、小学校から大学まで全て私立に通っていたり、1人暮らしをしていたりすれば、より費用がかかると考えられます。
さらには、子どもが2人・3人と増えていけば、その分より多くの教育資金が必要です。
子ども1人あたりの教育資金が1,000万円近く必要となれば、家計への負担も大きくなると考えられるため、計画的に教育資金を用意しておきましょう。

老後資金

厚生労働省が発表している「簡易生命表」によると、2022年の男性の平均寿命は81.05歳、女性は87.09歳となっています。
定年が70歳の場合には、定年後の10～20年を老後資金で補う必要があります。
どのくらいの老後資金を準備しなければならないかは、年金の金額や退職金の金額、定年後に働き続けるかによって差が出るでしょう。
さらには、高齢になるほど健康状態へのリスクは高まるため、入院や手術など突発的な出費が重なるかもしれません。
このようなリスクを考えながら、老後資金を用意しておくことが大切です。

住宅ローンを組む際の年代別のポイント

住宅ローンを組む際のポイントは、全ての年代で同じとは限りません。
各年代で共通しているポイントもありますが、その年代ならではのポイントもあります。
年代ごとのポイントを押さえると、具体的にどのような部分に気を付けて住宅ローンを組めば良いかが明確になり、自分の行動に対して迷うことが少なくなるでしょう。

30代

先述したとおり、30代で住宅ローンを組む方の割合は34.2％となっており、全ての年代の中で最も多くなっています。
30代で住宅ローンを組む最大のメリットは、借入期間を35年で組んでも、定年を迎えるまでの間に住宅ローンを返済できる可能性が高いことです。

勤続年数を踏まえると、住宅ローンへ自己資金を多く充てることは難しいかもしれません。
しかし、借入額が大きくなっても子どもが小さいうちは教育費が発生しにくいため、余力があれば繰り上げ返済をしても良いでしょう。

40代

40代で住宅ローンを組む方の割合は、30代に次いで多くなっており、その割合は27.4％となっています。
30代と比較すると、勤続年数も長くなり年収も増えるため、社会的信用度が上がってローンにも通りやすくなるでしょう。
また、収入が増えることで頭金へ充てられる金額も増えるため、借入額が減るだけではなく、月々の返済金額も減らすことが可能です。
子どもの進学や受験など、教育費にお金がかかることが予想されるため、月々の返済額の負担を減らせるのはメリットと言えるでしょう。

50代

50代で住宅ローンを組む方の割合は15.6％になっており、年々割合が増えている層です。
勤続年数や収入などの社会的信用度は問題ないと言えますが、完済時の年齢や定年などを踏まえると、借入期間は短くなるでしょう。
借入期間が短くなると、希望する借入金額を満額では借りられない可能性があるため、注意が必要です。
借入期間が短くなる可能性を考慮して、退職金を利用した住宅ローンの返済も合わせて考えておくと良いでしょう。

60代

60代で住宅ローンを組む方の割合は、10.9%と最も少ない割合となっています。
もし、2世帯住宅を考えている場合には、親子リレーローンやペアローンを利用する方法もあります。
ただし、親子リレーローンの場合は、子どもにローンも住宅も引き継ぐのが条件です。
引き継ぐ子どもに少しでも負担がないように、また、物件の売却や賃貸を検討することを考慮して立地や物件の購入をしましょう。

住宅ローンの返済額の負担を軽くする方法

住宅ローンの返済額の負担を、少しでも軽くしたいと考える人も多いのではないでしょうか。
ここでは、返済額の負担を軽くする方法を3つ紹介します。
住宅ローンは、基本的には長期的な支払いが必要であるため、状況に応じてより良い選択肢が選べると、家計の負担だけではなく心理的な負担も軽くなるでしょう。

借り換えをする

住宅ローンの返済額の負担を軽くするために「借り換えをする」のも、有効な手段です。
いま組んでいる住宅ローンよりも、より良い条件の住宅ローンが見つかった場合には、借り換えを検討してみても良いでしょう。
ただし、借り換えをする際には再び諸費用や手数料が発生するため、総合的に判断する必要があります。

繰上返済をする

「繰り上げ返済」も、住宅ローンの返済額の負担を軽くする方法の1つです。
繰り上げ返済をすると、元本が減るため利息も減らすことができます。
繰り上げ返済は以下の2つのパターンに分かれます。

• ●返済期間短縮型：毎月の返済額が変わらない代わりに、返済期間が短くなる
• ●返済額軽減型：返済期間が変わらない代わりに、毎月の返済額が減る

資金が必要となるタイミングや家庭の状況によって最適な選択が異なるため、金融機関と相談しながら判断しましょう。

返済条件の変更をする

「返済条件の変更」も、住宅ローン返済額の負担を軽くできます。
例えば、月々の返済額を増やせば完済時までの時間が短縮され、その分利息も減らせます。
ただし、月々の返済額を増やすと家計への負担も大きくなるため、慎重に資金計画を立てた上で検討しましょう。

住宅ローン減税を賢く活用しよう

住宅ローンの返済負担を軽減するためには、住宅ローン減税を賢く活用することが重要です。
2024年度に制度の変更が発表され、一般住宅が控除対象外になるなど、一見すると「改悪」に感じる点もあります。
しかし、ZEH水準の省エネ住宅や長期優良住宅では高額の借入限度額が設定され、子育て世帯向けの支援も強化されました。
これらの変更を正しく理解し、自身の状況に合わせて最適な方法を選択することで、大きな節税効果が得られる可能性があります。

こちらのページでは、制度の詳細や具体的な活用方法をわかりやすく解説しています。
ご自身に最適な住宅ローン減税の活用方法を見つけるためにも、ぜひご覧ください。

まとめ｜住宅ローンを組む際には慎重にライフプランを検討しましょう

住宅ローンはいつでも、誰でも組めるというわけではありません。
ローンを組む際には、自身の年齢や年収、子どもにかかる費用など、さまざまな情報を考慮した上で、最適なタイミングを選ぶ必要があります。
住宅ローンの契約は長い人生がかかった大事なターニングポイントとなるため、迷ったらすぐに不動産会社や金融機関などの専門家に相談することをおすすめします。
専門家の知恵やノウハウを借りることで、後悔のない家づくり、そしてライフプランが立てられるでしょう。

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