土地だけ先に買うのはアリ？ナシ？メリット・デメリットやポイントを紹介！

「土地だけ先に買うのってどうなの？」「土地だけ先に買うメリットやデメリットは？」という疑問をお持ちの方もいらっしゃるのではないでしょうか。
そこで今回の記事では、土地だけ先に買うことについて体系的に紹介します。

土地だけ先に買うメリットを整理しよう

土地だけ先に買うことにはどのようなメリットがあるのでしょうか。
多くのメリットがある中で、今回は以下の4つのメリットについて解説していきます。

• 　●土地購入の機会を逃さない
• 　●施工会社の選定がしやすくなる
• 　●建物のイメージがわきやすい
• 　●土地の価格上昇リスクを回避できる

それでは、1つずつ見ていきましょう。

土地購入の機会を逃さない

1つ目のメリットは、土地購入の機会を逃さないことです。
不動産の売買はタイミングがとても大切で、立地や価格などの条件が良い土地はすぐに購入されてしまいます。
また、建物のプランを決めてから土地を買う場合には、ハウスメーカーや設計事務所に建物プランを検討してもらう時間が必要です。
人気のある地域では、不動産の売買市場に出回る前に買い手が見つかってしまうこともあるため、建物のプランを検討してもらっている間に売れてしまうこともあるでしょう。
そのため、土地だけ先に買う場合には、希望条件が合致した土地の購入機会を逃さずに済みます。

施工会社の選定がしやすくなる

2つ目のメリットは、施工会社の選定がしやすくなることです。
先に土地を買うことで、建物のプランを検討する際に施工会社の反応が良くなります。
なぜなら、土地を買う前に建物のプランを検討しても、土地の購入ができなければ作業が無駄になってしまうからです。
土地を先に買っていれば、ハウスメーカーや設計事務所からのプランや見積書の提示が早くなるメリットも得られるでしょう。

建物のイメージがわきやすい

3つ目のメリットは、建物のイメージがわきやすいことです。
建物のプランを検討する際に、土地が決まっていなければどのような家づくりをしたいのかイメージしにくいでしょう。
土地を先に買うことで、隣地との状況や周辺環境を考慮した建物のプランをイメージできます。

土地の価格上昇リスクを回避できる

4つ目のメリットは、土地の価格上昇リスクを回避できることです。
具体的には、分譲マンションの開発や新駅の誕生によって価格が変動することがあります。
このような不動産市場の変化により将来的に土地の価格が上昇する可能性があるため、土地を先に買うことで価格上昇のリスクを回避できます。

土地だけ先に買うデメリットを整理しよう

土地だけ先に買う場合には、デメリットもあります。
今回は以下の6つのデメリットについて解説していきます。

• 　●理想の家が建てられない可能性がある
• 　●建物に充てる予算が限られてしまう可能性がある
• 　●住宅ローンの利息が高くなる可能性がある
• 　●原則住宅ローン控除が使えなくなる
• 　●税金が発生する
• 　●建物完成まで時間がかかる

土地だけ先に買うデメリットについても理解をしておくことで、ご自身にとって正しい判断ができるようになるでしょう。

理想の家が建てられない可能性がある

1つ目のデメリットは、理想の家が建てられない可能性があることです。
家づくりをする際には、都市計画法で定められている建物の高さや面積に則ってプランを計画します。
これらの建築に関する制限を全てクリアしないと違法な建物となってしまうため、金融機関の融資を受けられなくなります。
そのため、あらかじめこれらの制限について理解し、家づくりのイメージを持ってから土地を買うのが良いでしょう。

建物に充てる予算が限られてしまう可能性がある

2つ目のデメリットは、建物に充てる予算が限られてしまう可能性があることです。
土地と建物をセットで買う場合には合計の予算を把握できますが、土地だけ先に買うと土地の購入にかかった費用から逆算して建物の予算を決めることになります。
十分な資金力があれば問題ありませんが、土地代にお金をかけてしまうことで、重要な家づくりについて妥協せざるを得ない状況にもなりかねません。
土地選びも大切ですが、建物と合わせた合計の予算を決めておくことが大切です。

住宅ローンの利息が高くなる可能性がある

3つ目のデメリットは、住宅ローンの利息が高くなる可能性があることです。
詳細は後述しますが、土地だけを先に買う場合には、以下の2つの融資を利用することになります。

• 　●つなぎ融資
• 　●土地先行融資

しかし、この2つの融資は土地と建物をセットで買う場合に利用する通常の住宅ローンよりも金利が高い傾向にあり、取り扱っている金融機関が少ないです。
土地と建物をセットで買う場合と比べると、利息も多く支払うことになる点はデメリットと言えるでしょう。

原則住宅ローン控除が使えなくなる

4つ目のデメリットは、原則住宅ローン控除が使えなくなることです。
住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用して住宅を購入している場合に一定の条件を満たすことで所得税や住民税が控除される制度です。
こちらも詳細は後述しますが、住宅ローン控除はあくまで「住宅」に適用される制度であるため、土地だけ先に買う場合はこの制度は原則利用できません。

ただし、一定の要件を満たす場合には利用できるようになるため、後ほど詳しく見ていきましょう。

税金が発生する

5つ目のデメリットは、税金が発生することです。
土地を買うと、以下のような税金が発生します。

• 　●不動産取得税
• 　●印紙税
• 　●登録免許税
• 　●固定資産税、都市計画税

上記の税金のうち、不動産取得税と印紙税、登録免許税は購入時のみ支払う税金であるため、土地だけ先に買っても建物とセットでも土地にかかる税金は同じです。
しかし、固定資産税と都市計画税は不動産などの固定資産を所有することで毎年支払うことになるため、土地だけ先に買うことで建物が建つまでの期間も支払う必要があります。
まだその土地に住んでいないのに、無駄な税金を支払うことになります。

建物完成まで時間がかかる

6つ目のデメリットは、建物完成まで時間がかかることです。
土地と建物をセットで買う場合は、土地の売買の決済をしながら建物のプランの設計を進め、ご自身の所有になったら工事に着手することができます。
しかし、土地だけ先に買う場合は、土地に関する売買の手続きが完了してから建物のプランを検討し始めるため、建物が完成するまでの期間が長くなります。
また、建物が完成するまで賃貸物件に住んでいる場合には、家賃と土地のローン返済が二重でかかることになるため、負担も大きくなるでしょう。

土地だけを先に買う場合に確定申告は必要？

何かしらの所得がある人は確定申告をする必要がありますが、土地だけ先に買っていても、所得が発生していないので原則確定申告は不要です。
ただし、住宅ローン控除の制度を利用して所得税や住民税の節税を図る場合には、確定申告が必要になります。
住宅ローン控除の仕組みから改めて確認していきましょう。

住宅ローン控除の仕組みを改めて解説

住宅ローン控除とは、先述した通り住宅ローンを利用して住宅を購入している場合に一定の条件を満たすことで所得税や住民税が控除される制度です。
住宅ローンを組んでマイホームを購入した人は、節税効果が大きいため必ずこの制度を利用しましょう。
住宅ローン控除は以下の場合に適用されます。

• 　1.住宅を新築又は新築住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除)
• 　2.買取再販住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除)
• 　3.中古住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除)
• 　4.増改築等をした場合(住宅借入金等特別控除)
• 　5.要耐震改修住宅を取得し、耐震改修を行った場合(住宅借入金等特別控除)
• 　6.省エネ改修工事をした場合(住宅特定改修特別税額控除)
• 　7.バリアフリー改修工事をした場合(住宅特定改修特別税額控除)
• 　8.多世帯同居改修工事をした場合(住宅特定改修特別税額控除)
• 　9.耐久性向上改修工事をした場合(住宅特定改修特別税額控除)
• 　10.認定住宅等の新築等をした場合(認定住宅等新築等特別税額控除)
• 　11.耐震改修工事をした場合(住宅耐震改修特別控除)

この中で「住宅を新築又は新築住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除)」の適用要件は以下の通りです。

• 　1.住宅の新築等の日から6か月以内に居住の用に供していること。
• 　2.この特別控除を受ける年分の12月31日まで引き続き居住の用に供していること。
• 　3.次の（1）または（2）のいずれかに該当すること。
  （1）下記（2）以外の場合
  イ.住宅の床面積が50平方メートル以上であり、かつ、床面積の2分の1以上を専ら自己の居住の用に供していること。
  ロ.この特別控除を受ける年分の合計所得金額が、2,000万円以下であること。
  （2）特例居住用家屋または特例認定住宅等の場合
  イ.住宅の床面積が40平方メートル以上50平方メートル未満であり、かつ、床面積の2分の1以上を専ら自己の居住の用に供していること。
  ロ.この特別控除を受ける年分の合計所得金額が、1,000万円以下であること。
• 　4.10年以上にわたり分割して返済する方法になっている新築または取得のための一定の借入金または債務があること。
• 　5.2以上の住宅を所有している場合には、主として居住の用に供すると認められる住宅であること。
• 　6.居住年およびその前2年の計3年間に次に掲げる譲渡所得の課税の特例の適用を受けていないこと。
• 　7.居住年の翌年以後3年以内に居住した住宅以外の一定の資産を譲渡し、当該譲渡について上記6に掲げる譲渡所得の課税の特例を受けていないこと。
• 　8.住宅の取得は、その取得時および取得後も引き続き生計を一にする親族や特別な関係のある者からの取得でないこと。
• 　9.贈与による住宅の取得でないこと。

上記の要件に合致した場合に、年間最大35万円が所得税から控除されることになります。

土地だけ先に買う場合には住宅ローン控除が適用されない

住宅ローン控除を利用するための要件について紹介しましたが、基本的には住宅ローンを組んでマイホームを購入するのであれば満たせる要件です。
しかし「居住の用に供していること」に該当していないため、土地だけ先に買う場合には住宅ローン控除は適用されません。
住宅ローン控除はあくまで住宅を取得する人の金利負担や税金の負担を軽減するための制度であり、原則は建物に居住してから適用される要件であるため、注意が必要です。

土地だけ先に買う場合でも住宅ローン控除を利用できる場合がある

ただし、土地だけ先に買う場合でも以下の要件を満たすことで住宅ローン控除が適用されるケースがあります。

• 　1.新築工事の着工の日後に受領した借入金により、その家屋の敷地を購入した場合
• 　2.敷地の購入の日後一定期間の建築条件付きでその家屋の敷地を購入した場合
• 　3.敷地の分譲契約締結日以降３月以内の建築条件付きでその家屋の敷地を購入した場合
• 　4.家屋の新築の日前２年以内にその家屋の敷地を購入した場合
• 　5.家屋とその家屋の敷地を一括して購入した場合

※3番の「3月」は「3ヵ月」の意味。「税理士法人おおたか」の記載に合わせて「3月」と記載しています。
（引用元：http://www.ootaka.or.jp/tax/tax032.html）

「土地の購入後には住宅を建てる」ことが要件として挙げられていることがわかりますね。
土地だけ先に買う場合でも、要件を満たせば住宅ローン控除を利用できますが、住宅を建てるまでの期日が設けられている点には注意が必要です。

土地だけ先に買う場合の住宅ローンの種類とは？

土地だけ先に買う場合の住宅ローンの種類についても確認しておきましょう。
利用できる住宅ローンは以下の通りです。

• 　●つなぎ融資
• 　●土地先行融資

土地と建物をセットで買う場合の通常の住宅ローンとは異なるため、どのようなローンなのか解説していきます。

つなぎ融資

1つ目は、つなぎ融資です。
つなぎ融資とは、建物が完成するまでの間、土地を買うための費用として一時的に融資を利用することを指します。
建物の建築期間中は、つなぎ融資の利息のみが発生し、建物が完成して住宅ローンを組む際につなぎ融資の元金と利息を返済することになります。
つなぎ融資の利息は通常の住宅ローンよりも金利が高い傾向にあります。
2023年4月時点における楽天銀行の住宅ローンとつなぎ融資の利息は以下の通りです。

• 　●住宅ローン（変動金利）：0.55%
• 　●住宅ローン（10年固定金利）：1.615%
• 　●つなぎ融資：2.65%

10年間の固定金利と比較しても、約1%利息が高いことがわかります。
また、つなぎ融資の借入額は住宅ローン控除の対象外である点にも注意しておきましょう。

土地先行融資

2つ目は、土地先行融資です。
土地先行融資とは、土地だけ先に買う場合に、土地代だけ先に振り込んでもらえる融資のことを指します。
つなぎ融資とは異なり、通常の住宅ローンと同等の金利で融資を受けられるメリットがある反面、金融機関によっては取り扱いがないため、注意が必要です。

土地だけ先に購入した場合に発生する税金の種類

土地だけ先に購入した場合に発生する税金は以下の4つです。

• 　●印紙税
• 　●登録免許税
• 　●固定資産税
• 　●不動産取得税

それでは順番に見ていきましょう。

印紙税

1つ目は、印紙税です。
印紙税とは、契約書などを作成した際に課税される税金のことを指します。
納税の根拠として、売買契約書に印紙を貼って消印をすることが必要です。
契約書に記載されている金額に応じて印紙税も変動しますが、軽減税率適用後で最大3万円の印紙税が発生します。

登録免許税

2つ目は、登録免許税です。
登録免許税とは、不動産の所有権移転登記を行う際にかかる税金のことを指します。
所有権移転登記はご自身でもできますが、売買契約時に同席をした司法書士に依頼することが一般的です。
売買による所有権移転登記費用は「固定資産税評価額の2.0%」の税率が課税されます。
登録免許税の他に、司法書士に依頼する場合には司法書士への報酬額も発生するため、事前に確認しておきましょう。

固定資産税

3つ目は、固定資産税です。
固定資産税とは、不動産などの固定資産を所有している人が、固定資産が所在している市区町村に納税する税金のことを指します。
固定資産税は市区町村によって異なりますが、一般的には「固定資産税評価額×1.4%」で算出されます。
ただし、住宅が建っている場合には、土地の面積に応じて税率が軽減されます。

• 　●小規模住宅用地：200㎡以下の部分は課税標準額の6分の1(都市計画税は3分の1)
• 　●一般住宅用地：200㎡を超える部分は課税標準額の3分の1(都市計画税は3分の2)

また、新築住宅の場合には建物にかかる固定資産税も軽減される制度があります。
固定資産税は購入時だけではなく、不動産を所有し続ける限り毎年課税される税金であるため、毎年の支払いに備えておきましょう。

不動産取得税

4つ目は、不動産取得税です。
不動産取得税とは、その名の通り不動産を取得した際に課税される税金のことです。
固定資産税や都市計画税のように、所有しているだけで毎年課税されるものではなく、不動産を購入した年もしくは翌年のみ課税されます。
不動産取得税は「固定資産税評価額×4％」で算出されます。
ただし、2024年3月31日までに「住宅」として取得した建物は3%の税率が適用されるため、土地だけ先に買った場合にも、早めに建物を建てるようにしましょう。

土地だけ先に買う場合のポイントとリスクについて整理しておこう

土地だけ先に買う場合のポイントとリスクについて、以下の5つを紹介します。

• 　●建てたい家をイメージして土地を買う
• 　●土地と建物は同一名義にする
• 　●つなぎ融資では高い利息がかかる可能性がある
• 　●ローンや賃料が二重で発生する
• 　●現金が必要になる場合がある

ポイントとリスクを抑えた上で、土地だけ先に買うことを検討しましょう。

建てたい家をイメージして土地を買う

1つ目は、建てたい家をイメージして土地を買うことです。
土地だけ先に買う場合には、建てたい家をイメージしないと、建築に関わる制限や周辺環境などの要因で建てられなくなる可能性があります。
また、ガス管や水道管などのインフラ設備や地盤が整っていない土地の場合には、整備するための費用がかさむため、建築費用が想定よりも高くなります。
特に地盤の問題で建物の大きさなどが制限されてしまう場合には、プランの変更をせざるを得ません。
建てたい家を先にイメージしておくことで、土地だけ先に買う際のリスクを避けられるでしょう。

土地と建物は同一名義にする

2つ目は、土地と建物は同一名義にすることです。
住宅ローン控除を利用する際には、土地と建物の名義が同一人物である必要があります。
住宅ローン控除を利用しないと、せっかく受けられる所得控除が適用されなくなります。
最大35万円の所得控除を受けられるため、土地と建物は同一名義にしておきましょう。

つなぎ融資では高い利息がかかる可能性がある

3つ目は、つなぎ融資では高い利息がかかる可能性があることです。
先述した通り、つなぎ融資は通常の住宅ローンよりも高い金利になるケースがあります。
不動産を購入する際は多額の借入をすることになるため、住宅ローンの金利の差は返済額に大きく影響を与えます。
借入金額が3,000万円で借入期間を30年に設定した場合に、先ほど紹介した楽天銀行における住宅ローンとつなぎ融資の月々の返済額は以下の通りです。

• 　●住宅ローン（10年固定金利）1.615%：105,199円
• 　●つなぎ融資2.65%：120,889円

つまり、同じ借入期間で金利が1%低くなれば月々の返済額が約15,000円抑えられます。
ただし、つなぎ融資は一時的な借入であるため、詳細は金融機関に確認しておきましょう。

ローンや賃料が二重で発生する

4つ目は、ローンや賃料が二重で発生することです。
通常の住宅ローンは、建物が完成してから融資が実行され、場合によっては免責期間を設けてくれる金融機関もあります。
そのため、引越しをしてから住宅ローンの返済がスタートします。
しかし、土地だけ先に買う場合に、賃貸住宅に住んでいるのであれば建物が完成するまでの間、賃料とつなぎ融資の返済が二重で発生するため注意が必要です。
土地だけ先に買う場合には、余裕を持った支出の計算をしておくことが大切です。

現金が必要になる場合がある

5つ目は、現金が必要になる場合があることです。
つなぎ融資や土地先行融資を利用したとしても、土地の購入費用やその他諸費用まで全て借りられるとは限りません。
金融機関によって異なりますが、諸費用分は自己資金を用意する必要がある場合もあります。
土地を買う際の諸費用は、土地購入代金の10%程度と言われているため、3,000万円の土地を購入する際には300万円準備しておく必要があります。
何の費用について融資を受けられるか、事前に金融機関に打診しておくと良いでしょう。

まとめ | 土地だけ先に買う場合は無駄な費用の発生に注意しよう

今回の記事では、土地だけ先に買うことについて紹介しました。
土地を先に買う際には多くのメリットやデメリットがありますが、無駄な費用が発生する点には注意が必要です。
特に、土地だけ先に買う際に利用する融資制度では高い利息が発生するケースもあります。
ご自身の考え方に合わせて土地だけ先に買うのか、土地と建物をセットで買うのか判断しましょう。

執筆・情報提供

高槻翔太

宅地建物取引士、FP2級保有。不動産・建設会社の土地有効活用のコンサルティング営業を6年間担当し、不動産に関する幅広い知識を習得。現在は不動産や建設業界の知見を活かした不動産や金融ジャンルのライターとして活動しています。

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